Luật An Khang xin tư vấn như sau:

Nếu người mua biết cách thanh toán tiền để loại trừ rủi ro khi mua đất và thỏa thuận được với bên bán thì khi đó đã loại trừ được việc người bán không trao Giấy chứng nhận hoặc đổi ý nên không thể sang tên.

* Mua bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để thanh toán khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở (gọi tắt là nhà đất) mà loại trừ được một số rủi ro thì trước tiên cần phải biết 03 quy định sau:

1. Đặt cọc không phải là thanh toán

* Đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, mục đích của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, đặt cọc được thực hiện trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nên khoản tiền đặt cọc lúc này không phải là các đợt thanh toán theo hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận.

* Nên đặt cọc bao nhiêu?

Vì là hợp đồng dân sự nên pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc. Hay nói cách khác, mức đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng với vị trí là bên nhận chuyển nhượng cần xem xét hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đặt cọc nhiều.

Nên đặt cọc nhiều nếu muốn nhận chuyển nhượng (mong muốn mua bằng được thửa đất vì vị trí đẹp, thuận lợi, hợp với túi tiền,…).

Lý do: Đặt cọc nhiều thì tăng tính bảo đảm; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hay nói cách khác, đặt cọc nhiều mà bên nhận đặt cọc từ chối chuyển nhượng thì bị phạt cọc nhiều.

Ví dụ: Ông A và ông B thỏa thuận chuyển nhượng 01 thửa đất với giá 01 tỷ đồng, ông A đặt cọc 300 triệu đồng (không có thỏa thuận nào khác). Trường hợp ông B từ chối chuyển nhượng thì phải trả lại 300 triệu đồng và bị phạt cọc 300 triệu đồng.

Trường hợp 2: Đặt cọc ít (ngược lại với trường hợp trên).

2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).

Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

3. Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính

Nội dung này được quy đinh rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ nhưng tại trang 3, 4 có ghi thông tin chuyển nhượng.

Vì quy trình chuyển nhượng như trên, để bảo đảm an toàn khi trả tiền có thể chia thành nhiều đợt khác nhau nhưng tối thiểu cần 02 đợt như sau:

Trên đây là cách thanh toán tiền để loại trừ rủi ro khi mua đất nhưng trên thực tế không phải ai cũng thỏa thuận được với người bán (người chuyển nhượng) vì tăng độ an toàn cho người mua thì đồng nghĩa với việc tăng rủi ro cho bên bán.

Trân trọng./.

Luật An Khang